Projekty domów jednorodzinnych

Stopa homeownership w Stanach Zjednoczonych stale maleje od 2006 roku, osiągnął 50-letni niski, zgodnie z US Census Bureau. Co to oznacza dla rozwijającego się przemysłu inwestorów instytucjonalnych w wypożyczalni jednorodzinnych?

„Tendencja spadku homeownership jest okazją dla właścicieli instytucjonalnych domów jednorodzinnych. Oczekujemy homeownership do kontynuowania trendu niżej, aż do ostatecznego najniższy w roku 2018. Perspektywy dla bliskiej perspektywie formacji wynajem gospodarstw domowych i popyt na wynajem jednorodzinnych jest korzystna. W dłuższej perspektywie, odwrócenie stopy homeownership jest negatywna dla wynajmu jednorodzinnych w stosunku do mieszkań „, mówi Jan Pawłowski, Senior Associate w Newport Beach w Kalifornii na bazie nieruchomości firmy badawczej Green Street Advisors.

Pomimo spadku tempa homeownership, wiele gospodarstw domowych Amerykańskie decyduje się pozostać w domach jednorodzinnych. Różnica jest ich wynajem zamiast zakupu.

„Oni nie opuściły życia jednorodzinny, nie opuściły homeownership. My po prostu nie widzieli ogromny napływ do wielorodzinnego kuli, „mówi Matt Vance, ekonomista CBRE Ekonometrycznych Advisors.

W rezultacie inwestorzy instytucjonalni mogą jeszcze znaleźć atrakcyjne możliwości przejęć wynajmu jednorodzinnych w kieszeniach kraju. „Istnieje wiele drugorzędnych i trzeciorzędnych rynkach z miejsca na ceny mogą rosnąć” Vance mówi.

Inwestorzy instytucjonalni skorzystał z kryzysu na rynku nieruchomości, zakup przejęcia nieruchomości jednorodzinnych luzem, renowacji je, a następnie wynajmie je spotkać istniejący popyt. Ale pozostają one w mniejszości na rynku wynajmu jednorodzinnego. Zarządzanie inwestycjami inwestorów instytucjonalnych stanowiły jedynie 2,6 procent wszystkich sprzedaży domów jednorodzinnych w pierwszym kwartale 2016 roku, w porównaniu z 4,0 procent w zasadzie w czwartym kwartale 2015 roku, zgodnie z Steve Hovland, dyrektor badań w Irvine w Kalifornii w oparciu firma HomeUnion.

„Jesteśmy prognozowania większą presję na homeownership. Midwest i Południowo-Wschodniej wciąż obecne ogromne możliwości dla inwestorów. [Ale] kupuje luzem będzie trudniejsze „Hovland mówi.

To dlatego, że nastąpiła brak nowej podaży w wynajmie powierzchni jednorodzinnego, źródła mówią. Budowa nowych domów jednorodzinnych pozostaje poniżej średnich długoterminowych według Vance. Wielu budowniczych domu nigdy nie były w stanie ponownie wejść na rynek po kryzysie housis.

„Rozpoczyna mieszkaniowe są wciąż 50 procent poniżej szczytu 2006”, zgodnie z Hovland „Budowa teraz jest [dzieje] w większości klasy A lokalizacjach miejskich, a konstrukcja jest bardzo kosztowne;. Nie można kupić poniżej wartości odtworzeniowej inwestycje jak w 2011 roku „.

Według Green Street na Pawłowskiego, „Ślad geograficzny dla instytucjonalnych jednorodzinnych wynajmujących właścicieli występuje przede wszystkim w regionie Pas Słońca, gdzie ceny domów jednorodzinnych są na ogół bardziej przystępne niż rynki przybrzeżnych.”
Zrozumienie spadek

Oprócz zmagań finansowych napotykanych przez wiele pokoleń Amerykanów po upadku mieszkaniowych i wypadkowych rygorystycznych wymagań hipotecznych, jest kolejnym powodem stopy USA Homeownership spadły: homeownership jest nie tylko zachęcać, jak ekonomicznie, jak to było w przeszłości.

„Expansive polityka rządu jak GSEs, subsydiowane kredyty mieszkaniowe dla weteranów, odliczenia podatkowe hipotecznych oprocentowanie, dotowany nowa tranzytu w Interstate Highway System i pierścienia dróg, a także bezpłatny parking, wszystko tendencję do pchania konsumentów do wyboru kadencji własności”, mówi Jim Costello , wiceprezes nowojorski danych i analiz firmy Real Capital Analytics. „wybór kadencji staje się coraz bardziej ku ważone wynajmu dzisiaj, ponieważ to głównie zbiór dotacji federalnych nie korzystających konsumentów, ponieważ w przeszłości.”

Agencje federalne może zaostrzyły pasy, ale tak też mają banki. Istnieje konsensus wśród wielu ekspertów nieruchomości, że obecne warunki kredytowania nie jest korzystna dla nabywców domów po raz pierwszy.

„Jesteśmy nadal w stosunkowo ograniczonego środowiska kredytowej. Kredytodawcy bardzo powoli rozluźnić standardy, a rynek stał rozwidlony-top ocenę kredytową mają dostęp, ale kredytowej pozostaje szczelne dla każdego innego. Sytuacja ta doprowadziła do trwałego ograniczonym napływem kapitału do własnego domu „, mówi Vance.

Vance podkreśla jednak, że nastąpiło częściowe przesunięcie paradygmatu homeownership w Ameryce, wniesione w dniu, w części, przez Milenium opóźniających ważnych wydarzeń życiowych, które mogłyby zmusić ich do zakupu domów. „Milenium są lokatorzy z wyboru”, mówi Hovland.

Ale jest też inna generacja zaczyna doświadczać niższe stawki Homeownership również: wyżu demograficznego. Ich stopy homeownership odbyła wytrwali w czasie recesji, ale w ostatnich dwóch latach nastąpił spadek, zgodnie z Hovland. Baby boomers sprzedają swoje domy i chcą wynająć, licząc na kapitale własnym domu, aby zapewnić ich dochody emerytalne.
Zaufanie do wynajmu jednorodzinnych

Według raportu z lipca 2016 badań firmy Morningstar, właściwości backing jednorodzinnych wynajem sekurytyzacji widział czynsze wzrosną 5,4 procent rok do roku.

„Rynek wynajmu jednorodzinny rozpoczął się w tym roku bardzo powoli z powodu dyslokacji na rynku CMBS oraz poszerzenie spreadów”, mówi Gaurav Singhania, wiceprezes, RMBS, Morningstar ratingów kredytowych. Ale teraz, oferty są „all-time niskie” ze stałych stawek retencyjnych. „Spready zaczynają zacisnąć-oczekujemy emisja rośnie. Uważamy, że druga połowa będzie bardziej zajęty do wynajmu jednorodzinnych o lepszej emisji niż w pierwszej połowie, ale to zależy od tego, gdzie rozprzestrzenia się ruch „Singhania zauważa.

W ubiegłym roku inwestorzy instytucjonalni zmieniły swoje zainteresowanie w kierunku przejęcia operacji i ten nacisk spowodowało niektórzy gracze wyjściu niektórych rynków w ogóle. „Jednorodzinne wynajem emitenci przerwał i skoncentrowała swoje wysiłki Midyear i widzieliśmy niektóre konsolidacje” Singhania mówi.

Według Hovland, REIT odkryto tam wielkie korzyści skali nieodłączne w branży wynajmu jednorodzinnego. Według Hovland „Na poziomie instytucjonalnym inwestorom pozycjonowanie portfeli dla efektywności operacyjnej. Teraz, to nie ma sensu ich kupować w masie „.

Patrząc w przyszłość, wynajem inwestycje jednorodzinny jest gotowy, aby utrzymać dobre wyniki w tym roku, napędzanego przez przepływ kapitału i pozytywnej zapotrzebowania na rodzaj aktywów.